청년들이 알아야 하는 주거와 관련된 금융 상식, 제대로 알기

  독립을 해서 처음 집 계약을 하게 되면 참 막막하고 걱정도 됩니다. 주거형태, 계약 시 유의 사항 등 집에 대한 계약 등의 주거와 관련된 금융 상식에 대해서 알기 쉽게 정리를 해보도록 하겠습니다. 

1. 다양한 주거 형태

주거형태

 주거 형태는 원룸, 셰어하우스, 오피스텔, 아파트 등 다양하게 있습니다. 청년들의 경우 오피스텔을 많이 선택하는데 이때 반드시 전입신고가 가능한지 확인해야 합니다. 전입 신고를 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못함은 물론 월세 세액 공제 혜택을 받지 못할 수도 있기 때문입니다. 간혹 전입 신고가 안 된다고 하는 집주인이 있을 수 있는데 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함되어 집주인이 다주택자라면 많은 세금을 내야 하기 때문에 전입신고를 거절하는 것입니다. 이런 경우라면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 다음으로 셰어하우스입니다. 셰어하우스는 따로 또 같이 사는 주거 형태로 더불어 살기 때문에 외롭지 않겠지만 사람과의 관계에서 갈등이 생길 수 있는데 따라서 자신의 상황과 성향을 고려하여 선택해야 합니다. 셰어하우스 선택 시 안전한 계약인지, 전입신고 및 연말 정산 세액 공제가 가능한지 확인해야 합니다. 또 제공하는 서비스 범위, 이동 가능 여부를 확인해야 하며 그리고 계약사항이 변경 가능한지도 확인해야 합니다. 셰어하우스 말고도 임대료가 저렴한 공공임대주택인 행복주택을 고려할 수 있는데 주변시세보다 60~80%가 저렴하고 최대 6년까지 거주가 가능합니다. 또한 청년세대 주거비 부담을 완화하기 위한 대안적 정책인 사회 주택도 마련되어 있는데 사회주택의 경우 민간 공급 주택보다 저렴하고 최장 10년 거주가 가능해 안정적인 거주가 가능하며 지역주민이 함께 이용할 수 있는 공간이 조성되어 있으며 커뮤니티 특화 프로그램을 운영하고 있습니다. 앞서 소개한 정책 외 청년의 안정적인 주거와 관련하여 알아두면 좋은 사이트들을 알려드릴 테니 활용해보시기 바랍니다. 

 · 집 걱정 덜어주는 마이홈(청년 주거정책) https://www.myhome.go.kr/hws/portal/

 · 주택도시 기금(청년 전월세 대출) 주택도시 기금 (molit.go.kr)

주택도시기금

· 서민금융진흥원(햇살론 youth) 햇살론 유스(일반보증) | 생계·주거자금 | 서민금융 한눈에 | 서민금융진흥원 (kinfa.or.kr)

2. 월세, 반전세, 전세 제대 이해

 주거 계약 형태에는 전세, 월세, 보증부 월세인 반전세가 있습니다. 각각의 장단점은 아래와 같습니다. 

구  분	전  세	월  세	반전세
장  점	매월 고정비용 낮음	목돈 부담 낮음 유지보수비용 없음	전세 + 월세 전세금이 낮으면 월세 ↑ 전세금이 높다면 월세 ↓
단  점	목돈부담 높음 전세금 상승 위험	매월 고정비용 높음 (월세 + 관리비)

 그런데 계약유형별 주거 문제 발생 시 대응법을 정리해 보겠습니다. 전세의 경우 전세보증금 미반환 문제가 발생할 수 있는 이때는 전세금 보증보험제도를 활용하면 됩니다. 이 제도는 전세계약 만료 보험사가 임차인에게 전세금을 돌려주고 임대인에게 전세금을 해소하는 제도로 주택도시 보증 공사와 서울보증보험에서 운영 중에 있으니 보험료가 아깝다고 생각하지 마시고 위험에 대비해 가입하는 것이 좋습니다. 반전세의 가장 큰 문제는 전월세의 전환율입니다. 전월세 전환율의 상한선은 4.25%라는 것만 기억하면 됩니다. 만약 상한선보다 높게 보증금을 요구한다면 집주인과 합의해 조절하도록 합니다. 월세의 경우 매월 내는 월세에 대해 세금 혜택을 받을 수 있는데 집주인의 동의가 필요하지 않지만 불이익을 당하지 않을까 걱정된다면 이사 후 한꺼번에 공제받으셔도 되는데 5년 이내에 증빙서류를 챙겨 국세청의 경정청구를 하면 됩니다. 단 전입신고를 하지 않았다면 혜택을 받을 수 없으니 주의하셔야 합니다. 월세, 반전세, 전세를 살다 보면 도배와 장판 교체 비용은 누가 부담해야 할지 궁금할 경우가 있는데 통상 전세는 세입자, 월세는 집주인이, 반전세의 경우는 법률적 효력이 없기 때문에 집주인과 상의하는 것이 좋습니다. 그리고 일반 주택 월세의 경우 2개월분의 월세 연체 시 계약 해지를 당할 수 있게 되므로 주의해야 합니다. 

3. 전월세 임대차 계약 유의사항

 전월세 임대차 계약 시 먼저 건축물대장, 등기부등본 등으로 부동산 정보를 확인해야 합니다. 그다음으로 선순위 세입자 및 담보 물권자를 확인하여 우선 변제 순위를 확인해야 합니다. 그리고 임대인에 대출근 상환 여부를 확인하여 깡통전세가 아닌지 주의해야 합니다. 또한 전입 신고와 확정일자를 미리 받아 대항력과 우선변제권을 확보하고 전세금 보증보험을 활용하는 것이 좋습니다. 앞서 깡통 전세라는 말이 했는데 깡통전세란 전세금과 주택담보대출을 합한 가격이 집값과 비슷해지거나 집값보다 높아질 때를 말하며 이 경우 전세금을 못 받을 수 있는 최악의 상황을 마주할 수 있으므로 주의해야 합니다. 이를 피하기 위한 가장 확실한 방법은 대출 없는 집을 계약하는 것이지만 이런 집이 흔하지 않으므로 적어도 전세금과 담보 대출을 합한 금액이 집값의 70%가 넘지 않는지 등기부등본을 확인하거나 전세금 보증 보험을 가입하는 것이 좋습니다. 전월세 계약 시 반드시 등기부등본을 확인해야 하는데 이때 등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 등본상 주소와 계약서상의 주소가 일치하는지 확인합니다. 그런 다음 근저당 채권채무 압류 등 기타 재산권이 설정되어 있는지 꼭 확인해야 합니다. 만약 집이 경매로 나오면 보증금을 못 받을 수 있습니다. 계약을 할 때는 임대인 본인과 하는 것이 좋습니다. 집주인의 주민등록증과 등기부등본상 집주인이 동일한지 대조해 꼭 확인해야 하며 돈을 보낼 때에는 계좌가 집주인 명의인지 확인해야 합니다. 계좌이체를 통해 확실한 증빙자료를 남겨두는 것이 좋습니다. 사정상 집주인 대신 대리인과 계약을 하게 되는 경우 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다. 인감증명서에 적힌 이름과 정보가 대리인의 정보와 동일한지 인감증명서에 적힌 인감도장과 같은 도장이 위임장에 찍혀 있는지 확인해야 합니다. 만약 가족이라면 가족관계 증명서를 확인해야 합니다. 위임장 양식은 일반적으로 부동산에서 제공하는데 이때 거래 내용 수정 등의 권한 위임 등 어떤 권리를 어디까지 위임하는지에 대해 내용 여부를 확인합니다. 그리고 대리인과 계약을 하더라도 입금은 반드시 집주인 계좌로 하고 입금 확인 통화내용을 녹음하는 것도 좋은 방법입니다. 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자가 매우 중요합니다. 전입신고는 전입일로부터 14일 이내에 하며 본인 명의의 공인인증서를 가지고 확정일자를 신청해야 합니다. 

4. 똘똘한 부동산 APP 활용법

 요즘에는 다양한 부동산 앱을 통해 실거래가, 매물정보, 공시 가격 등 부동산 관련 정보를 얻을 수 있습니다. 이 중 가장 인기 있는 앱을 소개하자면 한국감정원 부동산정보, 호갱 노노, 직방이 있습니다. 이 같은 부동산 앱을 활용하여 본인이 원하는 정보를 검색하면 됩니다. 이때 주의할 것은 허위매물을 조심해야 합니다. 만약 주변에 비해 유독 저렴한 매물이 있다면 이는 미끼 매물일 가능성이 크므로 피해야 합니다. 그리고 매물의 등록 일자를 꼭 확인해야 합니다. 매물 등록 일자가 3개월 이상이면 허위매물일 수 있습니다. 또한 최대한 빠른 날짜에 방문해서 부동산 앱의 사진과 실제 매물을 비교하는 것이 좋습니다. 

 

 집값이 올라가서 집 구하기 쉽지 않습니다. 위에 말씀드린 정보들을 잘 활용하시어 주거에 관련한 금융 상식을 제대로 알게 되시기를 바라겠습니다.